“Mặc dù chịu ảnh hưởng nặng nề do đợt dịch Covid lần thứ 4 bùng phát mạnh tại nước ta, tuy nhiên hầu như giá bất động sản không giảm mà vẫn cứ tăng đều bất chấp tình hình dịch bệnh” đó là nhận định của Ths. Nguyễn Phạm Hữu Hậu – chuyên gia BĐS về tác động của dịch bệnh tới thị trường bất động sản.
Ngành kinh doanh bất động sản tại Việt Nam cũng giống như những ngành nghề khác phải hứng chịu nặng nề làn sóng bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 4 kéo dài suốt từ đầu tháng 5 đến nay đã khiến thị trường bất động sản của cả nước rơi vào tình trạng ảm đạm, các giao dịch thành công bên cạnh nguồn cung sản phẩm đang rất hạn chế theo xu hướng giảm dần, năm trước giảm hơn năm sau.
Tuy nhiên, bước sang tháng 8 và tháng 9 khi dịch bệnh dần được kiểm soát, thị trường bất động sản nhiều tỉnh thành đã nhanh chóng trở về trạng thái bình thường mới ngay lập tức đã ghi nhận những tín hiệu lạc quan ở phân khúc Bất động sản Công nghiệp xuất phát từ các tỉnh/thành phía Bắc: Bắc Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang… Nếu như bất động sản công nghiệp nước ta phát triển tốt đúng như kỳ vọng thì sẽ kéo theo nhiều phân khúc bất động sản khác tăng trưởng, trong đó có bất động sản phân khúc nhà ở.
Hy vọng “sức nóng” của thị trường bất động sản phía Bắc sẽ là những “vệt dầu loang” phá băng cho thị trường bất động sản cả nước trong những tháng cuối năm. Bởi, theo nhiều chuyên gia, bất động sản vẫn là nơi trú ẩn tài sản vừa đảm bảo tính an toàn và sinh lời trong các thời kỳ khủng hoảng kinh tế, điều này thể hiện rất rõ trong thời gian qua khi so sánh mức độ ưu tiên đầu tư giữa Bất động sản và các kênh khác.
Để nắm rõ hơn tình hình thị trường bất động sản sẽ phục hồi ra sao khi dịch đang dần được kiểm soát? Phóng viên Thương Trường đã có cuộc trao đổi với Ths. Nguyễn Phạm Hữu Hậu – chuyên gia BĐS, Phó chủ tịch Hanita Master Group.
Theo ông với thời gian qua trước diễn biến phức tạp của dịch Covid-19 và phải thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16, các chủ đầu tư cũng như sàn môi giới BĐS đã có những giải pháp gì để duy trì nguồn nhân lực và tài chính?
Hiện nay, đa số các tỉnh, thành phía Nam vẫn đang áp dụng Chỉ thị số 16/CT-TTg. Riêng tại TP.HCM đã áp dụng chính thức Chỉ thị 16/CT-TTg trên toàn địa bàn thành phố từ ngày 9/7 đến hiện tại. Do vậy, các hình thức mở bán sản phẩm trực tiếp hay gặp gỡ khách hàng đều bị nghiêm cấm. Hầu hết các doanh nghiệp chủ đầu tư cũng như sàn môi giới đều chuyển sang hình thức bán hàng trực tuyến. Tuy vậy, nhưng với hình thức này doanh nghiệp vẫn đạt được những hiệu quả khả quan nhất định.
Dựa trên các số liệu gần đây về các dự án của Hưng Thịnh, Masterise… mở bán online với tỉ lệ mở bán thành công đạt 98-100%, hay như Công ty Thắng Lợi mở bán dự án The Sol City ở Long An bằng hình thức online đã thu về được 140 tỉ đồng… Thiết nghĩ, các nhà đầu tư đã và đang từng ngày thay đổi thói quen tiêu dùng và đã dần “chấp nhận” với hình thức mua/bán bất động sản trực tuyến hơn so với những năm trước.
Theo ông, hiện tại thị trường BĐS có xảy ra tình trạng bán cắt lỗ khi dịch kéo dài hơn so với dự đoán trước đó?
Mặc dù chịu ảnh hưởng khá nặng nề từ làn sóng bùng phát dịch Covid lần thứ 4 cho đến nay. Nhưng, thị trường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam vẫn chưa xuất hiện tình trạng bán “cắt lỗ” bất động sản mà chỉ có một số ít chủ đầu tư giảm “lợi nhuận kỳ vọng” thông qua các chương trình như: chiết khấu khủng, tặng quà có giá trị cao…
Để giá bán “tiệm cận” hơn với giá trị thật của sản phẩm nhằm kích cầu các nhà đầu tư. Hoàn toàn không có lý do khiến cho các Chủ đầu tư bán “cắt lỗ” sản phẩm trong khi nguồn cung trên thị trường đang rất hạn chế và hiện đang “lệch pha” so với nhu cầu rất lớn của người dân trong nhiều năm qua.
Hiện tại, chỉ có một số ít nhà đầu tư nhỏ lẻ đã vay ngân hàng mua bất động sản phải bán cắt lỗ trong mùa dịch. Những nhà đầu tư cá nhân này hoàn toàn không gây ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm cũng như tình hình chung của thị trường kinh doanh địa ốc.
Theo ông trong thời gian giãn cách xã hội để chống dịch gần 5 tháng qua, doanh nghiệp BĐS cần làm gì để sống sót qua đại dịch?
Thời điểm hiện tại cho tới nửa đầu năm 2022 không phải là thời điểm thuận lợi cho các hoạt động nâng cao doanh số, đẩy mạnh nguồn thu từ sản phẩm bất động sản. Vì vậy, doanh nghiệp kinh doanh địa ốc chớ nên kỳ vọng doanh thu khủng hay lợi nhuận cao trong giai đoạn này mà hãy tập trung vào các hoạt động sau:
Thứ nhất, doanh nghiệp cần chủ động nhận diện sớm và quản trị rủi ro tốt trong thời gian tới, cần có nhiều kịch bản và phương án quản trị rủi ro hiệu quả trước những tình huống xấu nhất mà dịch bệnh có thể mang lại.
Thứ hai, tập trung tái cấu trúc doanh nghiệp. Cấu trúc, tinh gọn hay sáp nhập (nếu có) bộ máy quản trị giảm thiểu các chi phí vận hành cho các phòng/ban. Tuy nhiên, cần lưu ý hơn về chính sách giữ chân và phát triển nhân tài.
Thứ ba, hiệu chỉnh lại chiến lược kinh doanh, đầu tư có hiệu quả kênh bán hàng trực tuyến từ kỹ thuật, con người đến kiểm soát thực thi nhằm hướng đến sự phù hợp với xu hướng bán hàng hiện tại.
Thứ tư, áp dụng “Kỹ trị” trong quản trị doanh nghiệp, hướng đến chuyển đổi số doanh nghiệp trong thời gian ngắn nhất có thể.
Thứ năm, doanh nghiệp cần đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng và sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Thông qua đó, có thể xem xét hoạt động M&A (mua bán/sáp nhập) xem như là giải pháp tài chính “tức thời” trong thời điểm hiện nay, tránh tình trạng doanh nghiệp địa ốc “chết” lâm sàn trên khối tài sản của mình khi đã cạn kiệt nguồn vốn và khó khăn dòng tiền.
Trong thời điểm hiện nay, doanh nghiệp địa ốc không nên quá đặt nặng về vấn đề thúc đẩy kinh doanh, tăng trưởng doanh thu mà hãy tập trung vào những chỉ số khác mà tôi vừa nêu trên. Khi đã sống sót qua đại dịch và có “nền tảng” thể trạng tốt thì các chỉ số tăng trưởng doanh nghiệp sẽ không quá khó để đạt được….
Theo nhận định của ông thì những tháng cuối năm có xảy ra tình trạng “bong bóng” BĐS hay không?
Điều này, chắc chắn không thể xảy ra mặc dù trước đó và trong khi bùng phát đợt dịch Covid lần thứ 4 tại nước ta, hầu như giá bất động sản không giảm mà vẫn cứ tăng đều bất chấp tình hình dịch bệnh.
Giá bất động sản tăng cao bởi hai nguyên nhân chính: Thứ nhất là do nguồn cung bất động sản vẫn không đủ để đáp ứng so với nhu cầu rất lớn của người dân. Thứ hai, các chi phí đầu vào để hình thành quỹ đất và phát triển dự án bất động sản đều tăng nên giá bán chắc chắn sẽ không giảm trong thời gian tới.
Tuy giá bán bất động sản tăng cao nhưng nhìn chung vẫn chưa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng” bất động sản ít nhất là cho đến nữa đầu năm sau.
Xin cám ơn ông!
Theo Tạp chí điện tử Thương Trường (trực thuộc Hiệp hội các nhà bán lẻ Việt Nam)
ĐĂNG KÝ KHÓA HỌC