Chia sẻ với Tạp chí Thương Trường, Thạc sĩ Nguyễn Phạm Hữu Hậu – Phó chủ tịch Hanita Master, Chuyên gia kinh tế – tài chính đã chỉ ra những nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản không thể phục hồi trong năm 2024.
Hiện nay, nguồn cung bất động sản cả nước tăng trưởng không đồng đều, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng của giới chuyên gia. Đơn cử, chỉ có một vài Tỉnh/Thành lân cận TP.HCM có nguồn cung mới nhưng không đáng kể, trong khi đó suốt sáu (06) tháng đầu năm 2024 tại TP.HCM không có dự án nào đủ điều kiện mở bán. Ở chiều ngược lại, TP. Hà Nội có đến 17 Dự án được mở bán với hơn 10.840 căn.
Theo Thạc sĩ Nguyễn Phạm Hữu Hậu – Phó chủ tịch Hanita Master, Chuyên gia kinh tế – tài chính đã chỉ ra 07 nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản không thể phục hồi trong năm 2024.
Cụ thể, Thứ nhất: Tài chính của hầu hết các Chủ đầu tư Dự án đang dần “cạn kiệt”
Nhiều nguyên nhân dẫn đến “cạn kiệt” nguồn vốn của các Chủ đầu tư. Nhưng, nguyên nhân lớn nhất vẫn là “Tư duy lối mòn” trong hoạt động triển khai dự án. Nếu như trước đây, các Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước vẫn có thể huy động vốn dưới các hình thức khác nhau, thậm chí có thể sử dụng đòn bẩy tài chính từ các Tổ chức tài chính trong và ngoài nước. Nhưng, hiện nay điều đó không thể diễn ra. Các Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (Tiền thuế Sử dụng đất, giải phóng mặt bằng…) mới có thể tiếp cận nguồn vốn Vay để tiếp tục triển khai dự án.
Thứ hai: Pháp lý dự án vẫn chưa được “khơi thông” triệt để
Các Chủ đầu tư đều mong muốn tiếp cận nguồn vốn vay nhằm triển khai dự án. Tuy nhiên, Pháp lý dự án cần phải được hoàn thiện một cách sốt sắn, chỉn chu cũng như hài hòa quyền lợi và rủi ro giữa Chủ đầu tư và các Tổ chức tài chính. Để cho Pháp lý dự án được khơi thông cần có sự quyết tâm rất lớn từ hai phía: Chủ đầu tư Dự án và các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan có thẩm quyền. Chủ đầu tư cần có nguồn vốn đối ứng trong trường hợp cần thiết phải chi dùng.
Đối với Các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan có thẩm quyền rất cần sự cầu thị lắng nghe và chia sẻ đối với Doanh nghiệp không nên đùn đẩy, né tránh, sợ trách nhiệm… (dẫn lời Bà Phạm Thị Thanh Trà, Bộ trưởng Bộ Nội Vụ) trong khi thực thi chức năng, nhiệm vụ.
Thứ ba: Siết chặt hoạt động trái phiếu doanh nghiệp
Phát hành trái phiếu doanh nghiệp là một trong những kênh huy động vốn từ nguồn lực xã hội quan trọng đối với các Chủ đầu tư dự án. Vì vậy, Chính phủ ban hành nhiều văn bản siết chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn lực tài chính của các Chủ đầu tư trong ngắn và trung hạn. Về dài hạn, đó là chính sách đúng đắn nhằm hạn chế và triệt tiêu các Chủ đầu tư có nguồn lực yếu kém hay loại bỏ các Chủ đầu tư “tay không bắt giặc” như đã và đang diễn ra từ nhiều năm trở lại đây.
Thứ tư: Lãi suất cho vay bất động sản “bật tăng” trở lại
Hiện nay, lãi suất tiết kiệm và lãi suất cho vay bất động sản đã “bật tăng” trở lại. Lưu ý rằng, hoạt động gửi tiết kiệm cũng là một kênh đầu tư chính thống và an toàn bên cạnh các kênh đầu tư khác, trong đó có kênh đầu tư bất động sản. Sự nổ lực khơi thông thị trường bất động sản từ Đảng và Nhà nước cũng sẽ chỉ là những “khẩu hiệu” nếu như nghịch lý này vẫn còn tồn tại. Lãi suất tiết kiệm hấp dẫn, an toàn trong khi Vay mua bất động sản với lãi suất cao giữa lúc thị trường bất động sản “chưa thực sự hấp dẫn” thì tính cạnh tranh giữa hai kênh đầu tư đã quá “khập khễnh” (!?)
Thứ năm: Tâm lý khách hàng đầu tư vẫn còn dè dặt, đợi chờ…
Đa số khách hàng đầu tư bất động sản vẫn còn đang rất dè dặt khi lựa chọn kênh đầu tư bất động sản thay vì lựa chọn các kênh đầu tư khác. Một phần vì lãi suất vay mua bất động sản tại các Ngân hàng Thương Mại vẫn còn “neo” cao. Một phần, vẫn chưa rõ các văn bản dưới luật (thông tư, nghị định…) của các Bộ luật: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật các tổ chức tín dụng, Luật kinh doanh bất động sản sẽ triển khai như thế nào? Bên cạnh đó, niềm tin của các nhà đầu tư đối với thị trường kinh doanh bất động sản cần có thời gian… phục hồi vì những vụ tiêu cực liên quan đến bất động sản đã diễn ra trong thời gian qua.
Thứ sáu: Chính phủ vẫn chưa có chính sách, chiến lược “đột phá” nhằm khơi thông thị trường bất động sản trong ngắn hạn
Chính phủ vẫn đang rất ưu tiên, khuyến khích các địa phương đẩy mạnh triển khai và xây dựng Nhà ở Xã hội (NOXH) hướng đến người dân thu nhập thấp, người trẻ và khách hàng có nhu cầu ở thực. Đây là chiến lược phát triển kinh tế và an sinh xã hội đúng đắn của Đảng và nhà nước. Tuy nhiên, vấn đề triển khai cần có hướng “đột phá” hơn về mặt đơn giản hóa và ứng dụng chuyển đổi số các thủ tục pháp lý hành chính liên quan nhằm tiết kiệm thời gian, công sức đối với các Chủ đầu tư. Bên cạnh đó, các Chủ đầu tư vẫn đang rất khó tiếp cận gói vay tín dụng 120,000 tỷ đồng vì tiến độ giải ngân chậm chạp với nhiều thủ tục pháp lý rườm rà, phức tạp…
Thứ bảy: kinh nghiệm vận hành và triển khai Dự án của các Chủ đầu tư mới gia nhập thị trường bất động sản còn yếu kém, manh mún…
Thực trạng hiện nay, đã xuất hiện rất nhiều Chủ đầu tư từ những ngành nghề khác nhau gia nhập thị trường bất động sản. Nhìn chung, họ có tiềm lực tài chính tốt nhưng kinh nghiệm vận hành và triển khai dự án còn nhiều bất cập, hạn chế. Hình thành, xây dựng cấu trúc và phát triển hệ thống quản trị – vận hành doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản chưa bao giờ dễ dàng như những gì mà các Chủ doanh nghiệp nhầm tưởng. Họ cần một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp và nên chẳng phải thay đổi tư duy cầu thị, lắng nghe nhiều hơn (!?)
Có thể, với ngành nghề khác Họ sẽ và luôn thành công với Tư duy, cách làm cũ nhưng đối với ngành kinh doanh bất động sản Họ cần thay đổi tư duy quản trị và phong cách điều hành doanh nghiệp theo định hướng cởi mở và cầu thị hơn.
Theo chuyên gia, nhìn chung, nguồn cung sản phẩm của cả nước vẫn đang khan hiếm trầm trọng so với những năm gần đây. Điều này, có thể thấy thị trường bất động sản vẫn chưa kịp phục hồi trong 06 tháng cuối năm 2024.
Mặc dù, Chính phủ đã ban hành nhiều biện pháp nhằm hỗ trợ và thúc đẩy thị trường bất động sản sớm phục hồi, phát triển kinh tế bền vững. Thậm chí, Quốc hội đã đồng ý cho phép sớm triển khai sớm ba (03) bộ Luật quan trong đối với thị trường bất động sản: Luật Đất Đai sửa đổi năm 2024, Luật Nhà Ở sửa đổi năm 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi 2023 vào ngày 01/08 tới đây. Tuy nhiên, sẽ cần rất nhiều thời gian để thị trường bất động sản đi vào “quỹ đạo” của các bộ Luật và cũng cần nhiều thời gian để thị trường phục hồi và tăng trưởng như kỳ vọng…
ĐĂNG KÝ KHÓA HỌC